Prima casa under 36: scompaiono gli sconti sulle tasse | e tanti giovani scoprono una sorpresa killer al rogito

Dal 2025 i ragazzi che comprano casa per la prima volta non hanno più lo sconto sulle tasse di acquisto: resta solo il Fondo di garanzia sui mutui, mentre al rogito li aspetta un conto che molti non avevano messo in preventivo.

Per tre anni il bonus prima casa under 36 ha azzerato imposta di registro, ipotecaria e catastale e l’imposta sostitutiva sul mutuo, trasformando il momento del rogito in un passaggio quasi “indolore” sul fronte fiscale. Dal 1° gennaio 2025, però, lo scenario è cambiato di colpo: le esenzioni sono finite e chi ha meno di 36 anni torna a pagare le stesse imposte di tutti gli altri, pur potendo ancora contare su una garanzia pubblica sul finanziamento. Lo ricorda, tra gli altri, anche il sito Insindacabili, che ha aggiornato la guida al bonus alla luce delle novità normative.

Il risultato è che molti giovani arrivano davanti al notaio convinti di “rientrare nel bonus” e scoprono solo in quel momento che lo sconto si applica solo a chi ha firmato l’atto entro il 31 dicembre 2024 o ha rispettato precise finestre temporali con preliminare registrato. Chi compra nel 2025, invece, deve fare i conti con le imposte di registro (ridotta ma non più azzerata), ipotecaria e catastale, e con l’imposta sul mutuo in versione standard.

Cosa è scomparso davvero: addio esenzioni, restano solo le regole “prima casa” normali

Le vecchie norme under 36 prevedevano esenzione totale dalle imposte indirette sull’acquisto se c’erano i requisiti di età e ISEE sotto i 40.000 euro: niente registro, niente ipo-catastali e niente imposta sostitutiva sul mutuo. Dal 2025 queste agevolazioni non esistono più per i nuovi atti: i giovani acquirenti rientrano nel regime “prima casa” ordinario, con imposta di registro al 2% sul valore catastale se acquistano da privato e IVA al 4% se comprano dal costruttore, più le imposte fisse da 50 euro ciascuna e lo 0,25% sul mutuo.

Secondo le analisi riportate da Insindacabili, la differenza può valere anche diverse migliaia di euro tra prima e dopo il 2024, soprattutto per chi compra in città con valori catastali alti. È qui che scatta la “rata di imposte” che fa tremare i polsi: chi ha fatto i conti solo sulla base del vecchio bonus rischia di trovarsi improvvisamente a corto di liquidità il giorno del rogito, perché oltre all’anticipo e alle spese notarili deve coprire anche tutte le tasse che pensava fossero azzerate.

Cosa resta in piedi: il Fondo mutui come unica ancora per gli under 36

Se sul fronte fiscale il bonus si è praticamente dissolto, resta però in piedi – e potenziato – il Fondo di garanzia per la prima casa gestito da Consap. Nel 2025 gli under 36 con ISEE fino a 40.000 euro possono ancora ottenere una garanzia statale fino all’80% del capitale del mutuo, che aiuta a convincere le banche a finanziare anche chi ha pochi risparmi e a mantenere condizioni un po’ più favorevoli sul tasso.

Il problema è che in molti continuano a chiamare “bonus prima casa under 36” un meccanismo che ormai riguarda quasi solo l’accesso al credito e non più le imposte. Chi sta pensando di comprare nel 2025 deve quindi cambiare approccio: da un lato sfruttare il Fondo mutui per ottenere il finanziamento, dall’altro fare fin da subito un calcolo realistico delle tasse dovute al rogito, magari con l’aiuto del notaio o di un consulente fiscale. Solo così si evita la scena, sempre più frequente, del giovane acquirente che firma il compromesso sorridendo e, qualche mese dopo, arriva davanti al notaio scoprendo che la parte più pesante del conto non è la rata del mutuo, ma quella del Fisco.